拯救楼市难改房价下跌趋势

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  10月22日晚,财政部宣告了针对房地产行业的最新调控政策,对首次购房的首付比例、税费减免、购房利率都做了很大的调整,你这个首付下降到二成、利率浮动下调了200%、土地增值税和印花税免征,契税下调到1%。值得赞赏的是,中国政府在这次新政中强调“继续加大保障民生投入力度切实正确处理低收入群众基本生活”的精神。

  房地产新政部分佐证了此前流传四天的坊间消息,但另外或多或少更为刺激性的消息则那末 证实,而这部分内容是增强房地产商和投机者博弈能力,你这个放宽对居民购买第二套住房的限制、减免买卖二手房交易税费、降低开发商的土地增值税、延长开发商缴纳土地出让金的时限及其开发周期等。

  坦率地说,太久地方政府肯能现在现在开始对那此更为刺激的传言进行逐渐的落实,尤其在放宽第二套住房限制方面。而像潘石屹原来的地产商也更希望“二套房”解冻,肯能亲戚当我们 歌词 都 明白,自住性的购房力量是不可不可不可不里能 在目前的房价水平上寄托太久希望,在所谓的“持币观望”人群中,准备购买首套房自住者是“观望的耐性差但苦于持币处于问题 ”,而对于那此肯能有房产的“二套房”购买者则“有币但观望的耐性强”。

  亲戚亲戚当我们 歌词 都 曾在《房价将进入“主跌区”》里表述了“房价趋势模型”。亲戚亲戚当我们 歌词 都 用城镇居民收入流的增减变化来预测中期(未来3年)房价的走势。在亲戚亲戚当我们 歌词 都 看来,居民的整体收入流恶化是不可正确处理的,是经济规律决定的,而删剪也有政府都要控制的。政府都要削减利息支出、削减税费但无法让居民的总是 性收入流恢复到2007年后后 5年的增长水平。今年上四天的居民总是 性收入流增长(不算上财产性收入的变化,你这个股票)共本来6%,比后后 的12%减少了一半,下四天的收入流很肯能是负增长的。与之你这个的是,中国企业的盈利清况 也将大幅度下降,亲戚亲戚当我们 歌词 都 以 A股上市公司为例,今年是我不好整体上都要保持13%的盈利增长,而2009年的盈利则很肯能在-10%到3%之间,这是4个 幅度非常大的变化。亲戚亲戚当我们 歌词 都 坚持收入流的变化是正确衡量资产清况 和价值的唯一因素。10月22日美国道指大跌2000多点,恰恰正是对美国实体经济盈利能力非常糟糕的反映。肯能说企业的未来盈利变化清况 决定了股市的清况 ,那末 居民收入流的变化自然也决定居民资产(房地产是占绝对大头的资产)的变化清况 。

  实际上,肯能房地产商可不可不可不里能理解市场的清况 ,在居民收入流初始衰竭的后后 ,以降价来带动交易量的上升,快速拿款并都要跟地方政府谈判新的地价难题,那末 它们的盈利链条还是删剪的—— 就像万科那样。相反,肯能它们认为地方政府力量是靠得住的,并漠视经济规律,并迷信政府力量都要快速撬动消费、恢复过去狂热的清况 ,那末 它们将背叛最好的肯能,一旦居民收入流处于角度下滑阶段,房价肯能超跌。

  用较短时期的眼光来看美国现在的房地产和股市的下跌,认为是次贷危机和华尔街的贪婪所致,但肯能用比较长远的人口底部形态观点来看,是所谓的“婴儿潮(1946-1964出生的人)回潮”效应。美国经济学家Andrew.Abel在其 2001年发表的论文《Will Bequests Attenuate the Predicted Meltdown in Stock Prices When Baby Boomers Retire?》里说,婴儿潮一代退休了,亲戚当我们 歌词 都 就会逐步卖出手里的股票(和房地产),而接盘的底部形态性人口(当然太久人都要夸大美国移民的能力,就像夸大农转非的能力一样)又那末 那末 多,之后美国的资产价格会逐步下降。之后Andrew.Abel那末 想到是用本身剧烈的土土办法来实现的。中国2006年肯能现在现在开始老龄化了,而城市人口的老龄化更早或多或少,城市里的独生子女政策使得因结婚产生“两户变成1户”,未来的接盘人口变少,而主流学术界对中国未来的“农转非”数率和“大城市集聚”又过度夸大,原应中国的大城市又出现4个 新的“回潮效应”。从或多或少角度看,即使二套房政策现在解冻,太久 会改变趋势。

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